I dati ISTAT sulla povertà assoluta in Italia evidenziano che sono circa un milione le famiglie povere in affitto, corrispondenti al 46,5% di tutte le famiglie povere. Se pensiamo che gli Italiani, nel complesso, per oltre il 72% possiedono una casa in proprietà, mentre solo il 18% è in affitto, salta immediatamente all’occhio come la condizione di affittuario rappresenti un determinante decisivo rispetto al rischio di scivolamento in situazioni precarie.
In venti anni la percentuale di famiglie toscane proprietarie del proprio alloggio è diminuita di oltre 3 punti, passando dall’86,4% del 2004 all’83,1% nel 2024 (dati Istat). La Toscana si colloca al quinto posto in Italia per prezzi medi degli immobili residenziali (2.573 euro/m² a giugno 2025).Giovani, famiglie monoreddito e lavoratori e lavoratrici precari sono i più esposti al rischio di esclusione dal mercato dell’acquisto. L’emergenza abitativa nasce e si concretizza da un insieme di fattori: dalla carenza d’offerta, dall’incertezza normativa, dalla pressione fiscale e dalla scarsa tutela dei proprietari nel mercato della locazione di lungo periodo. Pensare che tema dell’abitare, possa essere lasciato in gestione al mercato è pura follia.
Il patrimonio Erp della Toscana conta poco più di 50.000 alloggi con una età media di circa 51 anni.
La domanda rimane superiore all’offerta e il sistema riesce a coprire circa il 70% del fabbisogno abitativo ma, la copertura scende al 40% se si considerano tutte le famiglie che avrebbero i requisiti per accedere all’ERP.
Circa il 10% del patrimonio abitativo risulta sfitto e l’1,5% è occupato senza titolo o abusivamente, su questo ultimo dato abbiamo molte perplessità, perché molto spesso, per incentivare a lasciare l’alloggio occupato senza titolo, vengono trasferiti temporaneamente in alberghi/residence, ecc. pertanto, se contiamo anche queste situazioni la percentuale sale. Complessivamente queste ultime voci incidono almeno per circa 5.500 alloggi.
Tra il 2019/2025 la Regione ha stanziato 51 milioni di euro per la manutenzione straordinaria di cui soltanto 9 ml. per il ripristino degli alloggi sfitti, quando la vera sfida non è “costruire più case” ma, riuscire a mettere a disposizione il patrimonio già esistente. Ripristinare il patrimonio esistente è molto meno dispendioso e consente a parità d’investimento, di immettere nel circuito E.R.P. molti più alloggi e dare, conseguentemente, molte più risposte.
Una fetta importante di questi stanziamenti sono stati destinati all’efficientamento energetico degli edifici, come se la priorità non riguardasse il degrado, l’insalubrità in cui versano molti edifici e la ristrutturazione di alloggi sfitti da immettere nel circuito.
Dichiarare che non ci sono risorse adeguate è una affermazione non è del tutto obiettiva, nella realtà, per altre voci di spesa (per noi molto ma molto meno rilevanti e necessarie) le risorse vengono reperite, pertanto, trattasi inequivocabilmente di precise scelte politiche, facciamo due esempi:
Istituire un nuovo assessorato Regionale, proposta che non scaturisce per dare maggiori e più efficaci/efficienti risposte ai cittadini ma, per la voracità di richiesta di ruoli e di visibilità dei partiti che sostengono l’attuale maggioranza Regionale.
Il reddito di cittadinanza Regionale, se pur filtrato/depurato e diverso da quello del Governo Conte I, ci sembra nel solco di quando evidenziato precedentemente.
Queste scelte sottraggono risorse economiche importanti, risorse che potrebbero essere dirottate per le politiche abitative, in pratica, la sensazione è che l’attuale maggioranza Regionale, prediliga esaudire le proprie esigenze che dare risposte ai cittadini.
Veniamo alle nostre proposte.
Edilizia/Alloggi Privati:
Al netto delle proposte innovative del futuro piano casa del Governo in carica, proniamo:
1 .Fiscalità agevolata
La leva fiscale è la chiave per riportare sul mercato milioni di case oggi sfitte
2 . Affitti brevi
Una strada da percorrere con molta cautela è quella, dalla quale in troppi sono attratti, che vede nella limitazione degli affitti brevi lo strumento per accrescere l’offerta abitativa.
Occorre semmai sgravare/cassare alcuni elementi di perequazione che la Regione Toscana ha inserito rispetto alle strutture recettive che per quanto ci riguarda proponiamo che:
Alloggio Sociale/ Edilizia Residenziale Pubblica
Riteniamo che il solo approccio “più case” non possa essere la soluzione al problema, o per meglio dire, occorre chiarire cosa intendiamo per aumento dell’offerta abitativa.
Prima di realizzare nuovi insediamenti abitativi è estremamente utile ed economicamente conveniente ristrutturare e rendere utilizzabili gli alloggi popolari chiusi e non assegnati perché inagibili. Per finanziare, anche in parte, questi interventi si evidenzia la possibilità di richiedere e usufruire dell’attuale QFP attraverso i fondi della politica di coesione, InvestEU, LIFE, il programma per il mercato unico e Orizzonte Europa, nonché attraverso NextGenerationEU.
Come stabilisce, fra le altre cose, la sentenza n. 1/2026, n. 77/2023 della Corte Costituzionale, l’assegnazione di un alloggio sociale, deve basarsi principalmente sullo stato di fragilità economica e sociale, pertanto non può considerarsi ulteriormente rimandabile affrontare la problematica della decadenza dell’alloggio per superamento del reddito.
Per ovviare al tema della cosiddetta Fascia Grigia, ovvero quei nuclei familiari che non hanno un reddito che permetta loro il mantenimento dell’alloggio sociale ma, che avrebbero difficoltà ad entrare e rimanere nel libero mercato, si propongono quattro soluzioni:
Per decretare la decadenza dell’alloggio per superamento del reddito, occorre che per due anni consecutivi o tre anni calcolati nel quinquennio di riferimento, ci sia il superamento della soglia massima di accesso.
In questo modo, si liberano migliaia di immobili da destinare a chi realmente è in difficoltà economica.
Occorre anche affrontare e chiarire una volta per tutte il tema dell’occupazione illegale e illegittima diimmobili pubblici.
Il Responsabile del Dipartimento Nazionale Casa e Politiche Abitative
Marco Macchioni
